올해 수도권 주택매매가격 1%…전세가격 5% 상승할 듯
주택매매가격-수도권은 유동성 확보 어려움으로 1% 상승, 지방은 7% 상승해 상승세 둔화
주택전세가격-아파트외 입주물량 급증으로 2011년 상승세보다 크게 둔화된 5% 상승 전망
한국건설산업연구원은 올해 수도권 주택매매가격은 유동성 확보의 어려움으로 1% 상승하고, 지방은 올해 14% 보다 상승세가 둔화돼 7% 상승할 것으로 예상하고 전국 전세가격의 경우 아파트외 입주물량이 급증할 것으로 예측됨에 따라 올해 12.5%보다 상승세가 크게 둔화된 5%가 상승할 것으로 전망했다. 건산연은 또 금년도 분양 물량은 올해의 24만호보다 소폭 증가하는 25만호, 주택사업승인실적은 지난해와 비슷한 45만호로 각각 전망했으며, 입주물량의 경우 수도권 아파트는 지난해 수준을 유지하지만 아파트외 주택이 증가해 전체 입주물량은 작년 32만 4,000호보다 증가한 35만호가 될 것으로 내다봤다. <편집자 주>
2012년 부동산시장은 '부동산 시장의 구조적 변화'라는 중장기적 시장 한계 아래에서 '거시경제적 불안'이 위험요인, '공급물량의 재고조정 및 유동성 확보 어려움'이 장애요인 '실거주 목적의 수요회복' 여부가 주요한 기회요인으로 작용할 것으로 보이는 가운데 100%를 넘어선 주택보급률, 60%에 달하는 자가보유율, 감소하고 있는 신규공급물량을 감안할 때 주택시장은 양적 성장의 한계에 도달한 것이 현실이다.
전국 신주택보급률은 2008년 100%를 넘어섰고 2009년은 101.2% 수준에 이르는데 2010년 전국 자가보유율은 60.3%에 달해, 자가 거주 여부와 상관없이 10가구 중 6가구는 주택을 보유하고 있고, 최근 4년간의 신규 공급물량은 이전 4년 대비 최소 20% 이상 감소한 수준이다.
또 글로벌 경제 위기 우려, 높은 물가상승세, 둔화되고 있는 국내 경제 여건은 2012년의 위험요인으로 작용할 것으로 보이는데 가운데 2011년 들어 유럽 및 미국계 자금 이탈이 지속되고 있어 실질적인 리스크가 발생하지 않더라도 불안요인으로 남고 4%를 상회하는 물가상승세가 지속되고 있어 2012년 국내 경제성장률, 민간소비는 둔화될 것으로 보인다.
수요면에서는 3년 이상 장기화된 전세가격 상승, 총선과 대선의 기대감 등이 실거주 목적의 수요 회복이 2012년 시장의 가장 강력한 기회요인으로 판단되고, 공급은 수도권에 산재한 대규모 택지개발 사업과 기매입 토지 및 미분양 물량은 2012년 시장회복에 장애물로 작동하면서 마무리 재고조정을 진행할 것으로 예상된다.
◆2012년 입주물량 전년 대비 아파트는 감소, 전체 주택은 증가
2012년 수도권 아파트 입주물량은 2011년 수준을 유지하는 11만호, 지방은 30% 감소한 6만호 수준으로 예상되는데 수도권의 아파트 입주물량은 예년 대비 경기도에서 큰 폭 감소하면서 감소세를 견인할 것으로 판단되고, 지방의 아파트 입주물량은 2011년 9만호 수준의 입주가 이루어진 반면 2012년은 6만호 수준에 그칠 것으로 전망된다.
2012년 아파트 분양물량은 2011년의 24만호보다 소폭 증가하는 25만호 수준으로 전망되는 데 이는 지방시장 회복의 지속, 수도권 시장 재고조정 마무리 진입 등에 따른 것이다.
◆2012년 인허가 실적 45만호 수준 전망
인·허가 물량은 제도적 변화에 따라 변동이 있을 수 있으나 2012년 인허가 실적은 45만호 수준으로 전망되는 가운데, 2011년 인허가 실적은 1～9월까지 LH공사 물량이 전혀 없음에도 불구하고 민간의 급증으로 30만호 수준을 달성하고 있다.
2012년은 LH 경영정상화에 따라 공공 계획물량인 15만호 수준은 나올 것으로 예상되는데, 아파트외 실적은 2011년에 비해 크게 감소할 것으로 예상되나, 지방을 중심으로 아파트 부분의 인허가 증가세 유지로 전년 수준인 45만호는 유지할 것으로 보인다.
◆2012년 전국 전세가격, 상승폭 크게 둔화된 5% 전망
전세시장은 아파트외 입주물량 급증, 급등세 장기화에 따른 피로감 등으로 상승세는 크게 둔화돼 전국적으로 5% 수준의 상승이 예상되는 가운데 아파트 입주물량 감소세가 지속되나 아파트외를 중심으로 입주물량이 크게 증가해 이를 완충할 것으로 보이고, 아파트의 전세가격 상승세는 다른 상품에 비해 높은 수준은 유지할 것으로 전망된다.
하지만 임대차계약기간이 2년에서 3년으로 연장되게 되면, 임대료 선반영에 따른 전세가격이 급등할 가능성도 존재하는데 상승폭은 둔화되더라도 전세의 월세 전환과 같은 임대차시장의 구조적 변화는 지속적으로 나타날 것으로 보인다.
◆매매가격, 수도권 1%…지방 7% 수준의 상승
2012년 수도권 주택시장은 여전히 진행 중인 공급물량의 재고조정과 주택담보대출의 규제 등에 따른 실수요자의 유동성 확보 어려움 등으로 1% 내외의 상승세로 전망되는 가운데 기존의 주택보유자 중 일부는 적정 수익률 확보의 어려움으로 주택시장에서 출구하려 할 것이 예상된다. 또 실거주 목적의 수요자를 중심으로 시장의 회복세가 감지되고 있으나, 금융당국의 가계대출 강화에 따라 유동성 확보가 어려워 수요회복세도 더딜 것으로 전망된다.
2012년 지방 주택시장은 공급부족의 영향으로 2011년의 호조세를 이어갈 것으로 예상되나, 매매가격의 상승폭은 둔화돼 7% 수준의 상승세가 전망되는데, 후발해 상승한 지역들이 2012년의 상승세를 견인, 금년에도 호조세를 이어갈 것으로 예상된다.
다만, 지방시장의 높은 주택보급률과 자가보유율을 고려할 때 과거와 같은 상승기간을 유지하기는 어렵고, 부산과 같이 단기간에 공급이 집중한 지역과 선행해 상승한 지역은 상승세가 빠르게 둔화될 것으로 전망된다.
결과적으로 국내주택시장의 신규주택물량은 감소하고 수익성까지 악화되어 양적성장의 한계에 도달한 것으로 판단됨에 따라 구조적 변화가 필요한 시점이며, 최근 지방시장이 회복되고는 있으나 신중한 접근이 무엇보다 중요하고 자본확충 등 리스크에 대비한 전략도 필요하다 하겠다.
박종만기자
jmpark@sanupnews.com