주택 정책, 주거안정·실수요자 보호 최우선 가치로 삼아 추진
"서민 주거안정 위해 도심 내·도심 인근에 청년, 신혼부부 등 실수요자 위한 임대·분양주택 공급 확대하고 공급되는 주택이 실수요자에게 우선적으로 돌아갈 수 있도록 청약제도 개편"
서울과 수도권의 최근 주택 공급량은 예년을 상회하는 수준으로 공급여건은 안정적인 편이지만 그간의 세제·주택규제 완화가 저금리 및 대내외 경제여건 개선과 맞물리면서 투기수요가 늘어나 주택시장 불안이 발생함에 따라 정부가 8월 2일 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표하고 역대 정부의 부동산 정책 중 가장 강력한 조치를 담은 8.2 부동산 대책을 내놔 부동산시장이 안정을 찾을지 귀추가 주목되고 있다. 지난 2010년 이후 지속적으로 상승한 전세가율도 단기 투기수요 유입 증가의 요인으로 작용하고 있다. 정부는 지난 6.19대책을 통해 과도한 차입에 의한 주택수요를 억제하고, 서울 등 과열 지역에 대한 전매제한을 강화했으나, 상대적으로 규제가 덜 한 재건축·재개발 조합원 분양권, 오피스텔 및 지방광역시의 청약시장 등에 투기수요가 지속적으로 유입되고 재건축·재개발의 기대수익이 높은 수준으로 유지되면서 정비사업 예정 지역을 중심으로 주택가격 상승폭이 확대되어 왔다. 하반기에도 국지적 과열 발생의 배경이 됐던 경제여건 호조세, 美 기준금리의 완만한 인상 등이 지속될 것으로 전망되는 가운데, 투기수요의 유입이 계속되고 일부 고분양가 분양물량이 주변 집 값을 자극할 경우 주택시장 불안이 확산될 우려가 높은 실정이다. 이 같은 부동산 시장의 불안을 안정시키기 위해 정부는 8.2 부동산 대책을 통해 앞으로 주택 정책을 경기조절수단이 아니라 서민 주거안정 및 실수요자 보호를 최우선의 가치로 삼아 추진해 집은 투자가 아닌 ‘거주’대상으로 투기수요는 철저히 차단키로 했다. 특히 지역별·주택유형별 분석을 바탕으로 투기수요가 다수 유입되는 곳은 투기과열지구·투기지역을 지정해 시장불안을 조기에 진화화고 이를 통해, 집 값 급등으로 서민 가계와 경제 전반의 부담이 커지지 않도록 선제적으로 관리하기로 했다. 또 임대주택 등록을 적극 유도해 다주택자의 사회적 역할을 강화하고, 주택시장 거래질서도 투명하고 엄정하게 관리 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하고, 주택담보대출의 레버리지를 활용한 단기 투자유인을 강력히 억제한다. 정부는 또 이번 부동산대책을 통해 서민 주거안정을 위해 도심 내 및 도심 인근에 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 임대·분양주택 공급을 확대하고 공급되는 주택이 실수요자에게 우선적으로 돌아갈 수 있도록 청약제도 등을 개편키로 했다. <편집자 주>
정부가 이번에 발표한 8.2 부동산 대책은 크게 ▶과열지역에 투기수요 차단 ▶실수요 중심의 주택수요 관리 강화 ▶투기적 주택수요에 대한 조사 강화 ▶서민을 위한 주택공급 확대 ▶실수요자를 위한 청약제도 정비 등 5가지로 요약할 수 있다.
먼저 과열지역에 투기수요 유입을 차단하기 위해 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 25개구 전역과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정하고 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 강남, 서초, 송파, 강동 등 강남 4개구 및 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 기타 7개구와 세종시를 투기지역으로 지정했다.
또 민간택지 분양가상한제 적용요건을 개선했다. 공공택지는 의무적용, 민간택지는 주택법 시행령상 정량요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위를 통해 선정된 지역에 적용하고 과도한 분양가로 인한 시장불안을 차단하고 실수요자의 내 집 마련 부담이 적어지도록 분양가상한제 적용지역의 지정요건을 개선하고 이를 위해 주택시장 상황에 따라 즉시 대응할 수 있도록 적용기준 개선을 위한 주택법 시행령을 개정 9월중 개정할 예정이다.
이와 함께 재건축·재개발 규제를 정비한다. 재건축부담금 부과 유예를 추가연장 없이 2018년 1월부터는 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행하고 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한을 강화하고 이를 위해 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’을 9월 중 개정하기로 했다.
투기과열지구에서는 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지해 이를 통해, 분양권 전매를 목적으로 하는 투기수요 유입을 차단하고 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율을 전국적으로 강화했다.
현재 재개발 사업시 전체 세대수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 규정하고 있는데 앞으로는 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정해 임대주택 공급을 촉진하고 원주민의 재정착률 제고하기로 했다.
아울러 투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨을 제한한다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한한다.
투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 금년 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외 등 부동산 시장과열을 초래하지 않도록 사업물량을 적극 관리하고 지자체는 도시재생 사업계획 수립시 투기방지대책을 반드시 포함하도록 하며, 선정 이후에도 부동산시장 과열, 투기수요 급증시 사업시행시기를 연기하기로 했다.
다음으로 실수요 중심의 주택수요 관리를 강화한다. 이를 위해 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용을 배제해 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용한다.
1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화한다. 조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세 요건에 거주요건을 추가했고 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율을 강화해 50%를 적용하기로 했다.
또 다주택자 등에 대한 금융규제가 강화된다. 투기지역 내에서는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한하고 전 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행하기로 했으며, 투기과열지구 및 투기지역은 LTV·DTI를 강화해 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투기지역은 LTVㆍDTI를 각각 40%가 적용된다.
주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%p씩 강화하고 이에 따라, 투기과열지구 및 투기지역에서는 LTV·DTI를 각각 30%로 적용하되 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자는 LTV·DTI를 10%p 완화해 적용키로 했다.
이와 함께 다주택자의 임대주택 등록을 유도하기로 했다. 자발적 임대주택 등록을 유도해 등록 임대주택 확충 및 공정과세의 기반 마련 등 다주택자의 사회적 책임을 강화하고 인센티브 확대에도 자발적 등록이 저조할 경우, 일정 수 이상의 주택을 보유한 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안도 검토하기로 했다.
셋째, 정부는 이번 부동산대책을 통해 투기적 주택수요에 대한 조사를 강화하화하기로 했다. 이를 위해 투기과열지구 내에서 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화해 민간택지, 공공택지 모두 적용키로 하고 자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조해 위장전입, 실거주 여부 확인 등에 활용한다.
또 주택시장 질서 확립을 위한 특별사법경찰제도를 도입한다. 현재는 관계기관 합동으로 현장점검을 실시 중이나, 국토부·지자체 공무원은 수사권 부재로 부동산 불법행위 단속에 한계가 있어 부동산 불법행위 단속 강화를 위해 국토부, 지자체 등의 담당 공무원에게 특별사법경찰 직위를 부여하기로 했다. 이에 따라 담당 공무원이 수사권을 가지고 상시적 점검을 할 수 있어 주택시장 불법행위 단속의 실효성이 강화될 것으로 보인다.
뿐만아니라 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반을 통해 과열 발생지역에 대한 현장점검을 강화하고 다주택자?미성년자 등의 주택거래 내역 중 의심사례에 대해서는 국세청에서 탈루혐의를 검증해 엄중하게 과세조치할 예정이며, 적발된 위법사항에 대해서는 예외없이 행정처분, 국세청 통보 및 형사고발 등 조치해 엄정하게 처분하기로 했다.
동시에 분양권 불법 전매시 분양권을 불법 매도하거나 알선한 자에 대한 처벌을 강화해 현행 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금에서 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 부과하도록 했다.
넷째, 서민을 위한 주택공급이 확대된다. 현재 수도권 입주물량은 2017년 29만호, 2018년 31만호 등 최근 10년 평균 및 주택 추정수요를 크게 상회하고 있고 지속적인 주택공급으로 금년 말 수도권 주택보급률은 100%를 넘을 것으로 전망되며, 서울도 약 97.8%로 예상된다.
2019년 이후에도 공공택지, 민간택지 모두에서 실수요에 상응하는 수준의 주택공급이 지속될 수 있도록 신규택지 발굴 등을 추진하고 지속적인 주택공급을 위해 GB해제 등을 통해 ‘신규 공공주택지구’를 개발해 교통이 편리한 곳을 중심으로 신규택지 확보도 추진된다.
수도권 민간택지에서의 2015년, 2016년 인허가 실적은 각각 27만호, 24만호로 민간택지에서도 충분한 주택공급이 가능하고 서울 민간택지에서의 2015년, 2016년 인허가 실적은 각각 9만 7,000호, 7만 1,000호로 2013년 이후 지속적으로 증가해 주택공급에 차질이 없을 것으로 전망되는데 향후 도심 내 주택이 충분히 공급될 수 있도록 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업 활성화도 지속적으로 추진키로 했다.
또 주택 공급에서의 공공의 역할을 강화한다. 정부 또는 지자체가 소유·관리하면서 서민들에게 공급하는 임대주택을 연간 13만호 공급하고 특히, 매년 사업승인 및 착공을 7만호 이상 실시해 신규 건설하는 공공건설임대주택을 연간 7만호 공급하며, 기존 기업형 임대주택의 공공성 강화, 집주인 임대주택 활성화 등을 통해 연간 4만호를 공급한다.
신규 건설하는 공공건설임대주택의 60%를 수도권에 공급하고 공적임대주택이 원활히 공급될 수 있도록 GB 개발, 노후공공청사 복합개발, 도심 내 유휴부지 개발 등도 적극 추진한다.
이와 함께 신혼부부를 위한 분양형 공공주택을 신규로 건설한다. 신혼부부에게 공공임대주택 연간 4만호씩 5년간 총 20만호 공급과 별도로, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택을 5년간 총 5만호 추가 공급하되, 시장수요를 보아가며 물량 확대도 추진하기로 했다.
공급계획은 GB 해제지역을 활용하거나, 기존 공공보유 택지 활용 등을 통해 총 5만호를 공급하고 특히, 입지가 양호한 부지를 적극 활용해 수도권에 3만호를 공급하면서 신혼부부가 여건에 따라 공공분양주택, 분납형 주택, 10년 분양전환임대 등 다양한 주택유형을 옵션형으로 선택할 수 있도록 했다.
공급대상은 평균소득 이하 신혼부부에게 공급하되, 주거사다리 구축을 위해 저소득 신혼부부 등에게 최우선적으로 공급하고 잔여 물량이 발생할 경우에는 저소득 일반 청약자에게도 공급되는데 금융지원은 저소득 신혼부부를 위해 신혼희망타운과 연계한 주택기금 대출상품 마련 등을 추진키로 했다.
마지막으로 실수요자를 위해 청약제도가 정비된다. 이를 위해 투기과열지구, 조정대상지역에서의 1순위 자격 요건이 강화된다. 현재는 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고, 납입횟수·예치기준금액 충족시 1순위 자격을 획득했지만 앞으로는 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회 이상으로 강화된다.
또 가점제 적용이 확대된다. 현행 민영주택 공급시 일반공급 주택 수의 일정비율에 대해 가점제를 적용, 무주택 실수요자에게 우선 공급됐지만 이제는 투기과열지구 및 조정대상지역의 가점제 비율을 상향 조정하기로 했으며, 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제하는 한편 예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용해 무주택 세대의 당첨기회를 확대키로 했다.
이와 함께 현재는 주택법상 수도권 민간택지에 전매제한기간을 설정할 수 있는 근거는 있으나, 지방 민간택지에 대해서는 근거가 없어 지방광역시 등에 분양권 전매를 통해 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 다수 유입돼 청약경쟁률도 높고 분양권 거래량도 빠르게 증가했지만 앞으로는 지방 중에서도 청약시장이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역의 민간택지는 전매제한기간을 설정하기로 했다. 이 조치는 주택법 시행령 개정(안) 시행 후 오는 11월 입주자모집 공고신청분부터 적용하기로 했다.
이밖에 조정대상지역 내 오피스텔의 전매제한기간을 강화하고, 청약자 보호를 위한 제도가 개선된다. 현행 법령상 조정대상지역 지정에도 오피스텔 전매제한 규정이 없어 일부 지역에서 풍선효과로 인한 청약과열이 발생하고 현장에서 직접 청약 신청을 하도록 해 청약 신청자의 불편이 가중되고 있을뿐 아니라 일부 과장광고로 인한 피해도 발생하고 있어 이를 해결하기 위해 전매제한기간 강화 및 인터넷 청약 등의 제도개선을 실시한다. 이 조치는 제도개선 방안을 구체화해 ‘건축물 분양에 관한 법률’ 등을 개정해 금년 하반기부터 시행할 수 있도록 추진한다.
박종만기자
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