“중도금대출 보증 규제 등으로 부동산시장 크게 위축 돼”
“상반기 수도권 부동산시장 과열·거품 우려될 정도의 확연한 상승세에서 하반기 접어 들어 브렉시트와 중도금대출 보증 규제 정책 등 돌발변수로 상승세 꺽일 것으로 보여”
지난해 부동산시장이 침체에서 완전히 벗어난 양상을 보여주었던 한 해 였었고, 2016년 상반기 수도권 부동산시장은 과열과 거품이 우려될 정도의 확연한 상승 장세의 특징을 여실히 보여줬다. 그러나 2016년 하반기로 들어서면서 이러한 상승세가 갑자기 꺽일지도 모르는 중대한 돌발변수 두 가지가 발생했다. 그것은 브렉시트와 중도금대출 보증 규제 정책이다. 처음으로 겪어보는 브렉시트의 여파가 어디로 어떻게 튈지 몰라 자칫, 심리적 불안 및 투자위축으로 이어질 수도 있는 상황에서, 성공적인 고분양가 행진을 이어가고 있는 강남재건축 단지들을 겨냥한 중도금대출규제가 정책이 의도한 바 그대로의 실효를 거두게 된다면, 하반기 부동산시장은 급격하게 위축될 수 밖에 없다. <편집자 주>
작년 4분기 이후 부동산 거래 시장의 흐름이 둔화되고 있는 모습이 역력하다. 가계대출 관리대책으로 인해 매수 심리가 위축된 데다 입주물량 증가로 가격 상승 폭이 축소되고, 아파트 거래량도 줄어들고 있다.
한국개발연구원에 따르면 2016년 1월 ~ 3월 전국 주택 매매 거래량은 지난해 같은 기간보다 26.1% 감소한 약 19만 건으로 집계됐는데 이는 지난 5년 평균인 20만 건을 밑도는 수치다.
특히 아파트 매매 거래량은 약 34% 감소한 12만 건으로 기록됐다. 한국개발연구원 송인호 연구위원은 "가계부채 종합 대책 시행으로 인해 매수 심리가 위축된 데다 입주물량 증가로 주택 가격 상승 폭이 축소되고, 아파트 거래량도 감소하면서 시장 흐름이 둔화되는 추세"라고 분석했다.
이런 가운데 세계경기는 하반기에 하향추세를 보이고 있다. 지난해에는 개도국이 상대적으로 부진했다면 올 하반기에는 대부분의 선진국 성장세가 둔화되면서 세계수요를 위축시키는 역할을 할 것으로 보인다. 미국은 고용둔화와 기업수익성 저하로 성장 모멘텀이 떨어지면서 세계경제를 견인하는 힘이 약해지고 있다.
대미수출 둔화와 브렉시트 충격으로 유럽의 회복흐름이 점차 약해지고, 아베노믹스의 약효가 떨어지는 일본은 제로성장 수준에 머물 것으로 보인다. 중국은 설비투자 위축과 수출부진으로 감속성장이 이어질 전망이다.
선진국과 중국의 수요둔화로 세계교역 위축현상이 하반기에도 이어질 전망이다. 유가가 점진적인 상승세를 보이면서 원자재 수출국가들의 충격은 완화되겠지만 개도국 역시 뚜렷한 회복을 기대하기 어려 운 상황이다. 미국 금리인상 리스크는 줄었지만 브렉시트와 보호무역주의 경향 확대로 글로벌 금융시장 불확실성은 더 높아질 전망이다. 세계경제 성장세는 상반기보다 하반기에 더 약해지는 흐름이 예상되며 연 간 경제성장률은 지난해 3.1%에서 올해 2.8% 수준으로 낮아질 전망이다. 내년에도 세계경기를 회복세로 돌려놓을 만한 모멘텀을 찾기 어려워 2%대 성장이 지속될 가능성이 크다.
수출부진이 지속되면서 하반기 중 국내경제 성장세도 낮아질 것으로 보인다. 수출단가 상승으로 통관기준 수출의 마이너스 폭이 줄어들겠지만 물량기준 수출은 정체상태에 머물 것으로 예상된다. 수출기업의 수익성이 저하되면서 설비투자는 마이너스 성장세를 지속할 전망이다. 현재 경기흐름을 주도하는 내수부문의 활력도 점차 둔화될 것으로 보인다. 저유가에 따른 실질소득 증대 효과가 줄어들고 금융시장 변동성이 커지 면서 가계 소비심리도 악화될 가능성이 있다. 공급과잉 우려가 커지면서 주택경기가 둔화되고 건설투자 상승세도 한풀 꺽일 것으로 예상된다.
현재 국가 경제 사정은 김대중, 노무현 정부 때보다는 물론이고 이명박 정부 때보다도 휠씬 심각한 상황으로 알려졌다. 최근 들어 정부와 여당은 양적완화를 언급하고 있는데 양적완화란 중앙은행이 화폐를 새로 대량 생산해 정부의 국채나 그 외 자산을 매입하고, 통화를 시장에 직접 공급하는 정책이다. 목적은 시중 금리를 낮추고 통화량을 증가시키는 것에 있다. 시중 금리가 내리면 기업과 민간의 투자 및 소비 촉진이 발생해 내수 활성화와 조세 확충을 기대할 수 있기 때문이다.
우리나라의 경제의 주축인 수출이 급격하게 감소함에 따라 이 정부 들어서만 600조 이상의 나랏빚이 기하급수적으로 늘어났다. 또한 국가 외적인 요건도 만만치 않아 세계 경제가 갈수록 어려워져서 이제는 일본을 필두로 유럽의 여러 나라들까지 마이너스 금리를 적용하고 있다.
이 같은 상황속에서 국가적으로 저출산의 영향으로 몇 년째 인구는 제자리걸음인 데 그동안 너무 많은 아파트 물량이 넘쳐났다. 공급은 많고 수요는 한정적인데 그 많은 아파트 입주자를 어디서 구할 것인가가 문제다.
인구수가 감소하는 데 아파트 공급은 기하급수적으로 늘어나면 어느 시점에서는 수요공급이 시장경제가 무너지게 되어 있다. 부동산시장 사이클은 보통 10년 주기로 온다. 노무현 정부 말기에 부동산 폭등으로 규제 대책을 내놓아 안정을 시킨적이 있다. 그 후 8년이 지났다. 그래서 일부 부동산 전문가들은 1 ~ 2년 사이 부동산 경기가 좋지 않다고 내다본다.
특히 하반기 이후 부동산 시장은 조선과 해운업 구조조정 한파가 몰아친 지방 도시부터 타격이 클 것으로 예상된다. 구조조정 여파가 큰 울산과 거제는 부동산 시장에도 여파가 클 것으로 보인다.
토지거래가 감소하고 투자심리가 위축됨과 동시에 향후 조선과 해운업 구조조정이 본격화되면서 지방 도시들의 지역 경제 침체와 맞물려 부동산 경기도 위축될 것으로 전망이 됩니다.
현재 부동산시장이 불투명해 내 집을 구입하기보다는 안정적인 전·월세를 선호하는 경향을 보이고 있는데 향후 집값 하락을 우려한 실수요자들이 관망세로 돌아서면서 전·월세로 수요가 몰리고 있어 앞으로 상당기간 부동산 매매보다는 전·월세를 선호하는 경향이 계속될 것으로 보인다.
또 아파트 분양시 관행적으로 이뤄지는 중도금 대출 제한이 부동산경기 상승에 걸림돌이 되고 있다. 중도금 대출은 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 있어서 가능한 것인데, 기존에는 제한 없이 이뤄지던 중도금 대출에 대한 보증이, 7월 1일부터 입주자모집이 공고되는 아파트에는 제한적으로 적용되며, 수도권의 경우 1인당 2건 6억 한도 내에서만 대출이 가능하도록 제한하고, 분양가가 9억 이상인 경우에는 아예 보증대상에서 제외돼 부동산 경기는 당분간 하향세를 겪을 전망이다.
박종만기자
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