주택·부동산 시장은 거시정책·정부대책의 시장 반응이 큰 변수
준공물량 수도권 아파트 제외하고 모두 증가속에 분양물량 25만호 예상 돼
건설 사업 인허가 승인 실적은 공공의 물량 축소 계획 등으로 40만호 수준
전국 전세가격, 2% 상승…매매가격은 수도권 0.5% 하락·지방 0.5% 상승
올 하반기 주택시장은 작년 하반기 이후 크게 달라진 여건인 거시경제 환경과 4·1대책의 시장 효과하에서 시장 내부 변수의 조정 상황에 따라 방향성은 크게 달라질 것으로 전망되는데 우선 거시경제 측면은 미국의 양적 완화 출구전략 가시화, 엔저 지속 등 국내 경기에 하방 변수들이 지속적으로 발생하면서 고용 및 소득 여건이 악화되고 있다. 특히 지난 4/4분기부터 급격하게 둔화되고 있는 거시경제 여건은 미국의 양적 완화 출구전략 가시화로 하반기 거시경기에 대한 불안감이 확대되는 양상이다. 또 저금리 기조가 유지되면서 하우스 푸어에게는 도움이 되고 있으나, 고용률과 소득이 상승하지 않는 상황에서 신규 주택 수요 창출로 이어지기는 어려운 것이 사실이다.
정부의 4·1대책으로 단기적 반등은 존재했으나 서울의 일부 지역에서만 확인됐고, 6월 이후 가격 하락세가 확대돼 정책 효과가 시간과 지역 모두에서 제한적인 형태로 나타났으며, 수요는 수혜범위가 커진 생애최초주택구입자의 수요 회복을 기대할 수 있으나 시장 비중이 낮아 영향력은 제한적이고 중대형 주택수요의 위축은 극심한 양상을 보이는데 생애최초주택자에 대한 수혜 범위가 크나 실질적으로 시장 비중이 적고 저가 상품을 이용하고 있어 전반적인 수요 회복을 이끌기에는 제한적일 수 밖에 없다. 중대형 주택수요도 가격하락, 거래실종, 금융부실 확대 등 극심한 수요 위축 상황이 지속되고 있다.
공급은 인허가와 분양 물량이 감소하면서 일부 공급 조정이 이뤄지고 있으나, 수도권 외곽지역의 대기물량이 여전히 존재하고 노후주택 정비사업의 불확실성도 여전한 것이 현실이다. 특히 아파트 분양물량의 공급조정은 3년 정도 지속되고 있어 긍정적이나 분양을 이연시키고 대기시킨 물량들이 수도권 외곽을 중심으로 많음. 비아파트를 중심으로 증가한 인허가 물량도 부담으로 작용하고 있다. 지방 인허가 실적은 예년 대비 20% 이상 증가세를 유지하고 아파트 분양물량도 15% 이상 증가했는데 다만, 하반기에 분양물량이 상반기보다 적다는 점은 긍정적이다. 리모델링 환경도 불확실하고 수혜 가능 단지마저 적음. 재개발·재건축 사업도 출구전략 마련이 쉽지 않아 사업 정지 상황이 지속될 것으로 예상된다.
금융 측면은 주택담보대출잔액 및 연체율이 하락하면서 점진적으로 수요자 금융부실이 해소되고 있으나 속도는 더디고 PF잔액의 감소가 확인되나 여전히 미착공 사업지 해결은 지지부진한데 수도권의 주택대출 잔액은 10개월 연속 감소했고 주택담보대출과 집단대출 연체율도 2개월 연속 하락했으며, 부동산PF 대출 잔액은 감소했으나 연체율 상황은 불안하고 우발채무 중 미착공 사업장 비중은 여전히 높고 자금구조가 단기화되면서 위험이 확대되고 있는 실정이다.
임대차 문제도 수도권 아파트를 제외하고는 입주물량이 적지 않은 상황인데 다만, 월세 전환, 대규모 물량의 국지적 집중으로 인한 변동성 확대, 소비자 금융부실의 여파는 존재하고 있다. 지방은 아파트, 비아파트 모두 입주물량이 풍부해 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 기대가 된다.
올 주택 건설 사업 승인 실적은 40만호 수준으로 전망되는데 이는 지방시장 둔화세, 수도권 침체 상황 지속, 공공의 물량 축소 계획 등이 주 요인이다. 2012년 인허가 실적은 2011년에 이어 이례적인 59만호 수준을 기록했다. 인허가 물량은 다른 공급지표에 비해 변동성이 크게 나타났고 단기 집중 이후 감소하는 패턴을 보여왔다.
이런 가운데 하반기 전세시장은 수도권의 아파트 입주물량은 감소하나 지방 아파트 입주가 많고 비아파트 입주가 전국적으로 진행돼 2.0% 정도 상승할 것으로 예상되는데 수도권은 아파트 입주물량 부족에 따른 전세가격 압박 요인이 존재하나, 전반적으로는 전년 수준의 전세가격 상승세를 보일 것으로 보인다.
지방은 아파트 및 비아파트 입주물량이 많아 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 전망되고 세종시 등 일부 지역의 임차수요 집중에 따른 국지적 변동성은 존재하지만 월세이동 가속화, 국지적 변동성 확대, 소비자 금융부실에 의한 불안요인 등 전세시장의 구조적 변화가 지속될 것으로 예상된다.
하반기 수도권 주택시장은 거시경제의 어려움이 심화됨에도 공급조정, 금융부실 조정 등 일부 변수들의 변화가 목격되고 있다. 그러나 속도가 더디고 조정 폭이 미약해 시장 반전에는 어려움이 예상된다. 다만, 하락폭은 상반기에 비해 축소돼 0.5% 하락할 것으로 전망된다.
생애최초주택구입자의 여건 개선, 공급조정, 금융부실 등 일부 개선 신호가 확인되나 시장 전반을 상승세로 전환시키기에는 속도가 여전히 더디고 취득세 감면 일몰이 다가옴에 따라 단기적 거래량 극감 변수도 존재하며, 거시경제, 정책 등 불확실성이 여전해 거래가 이루어지지 않고 지지부진한 시장 상황이 하반기에도 이어질 것으로 예상된다.
하반기 지방 주택시장은 상반기에 비해 상승폭이 둔화된 0.5% 상승이 예상되는데 최근 2년간 집중 공급이 이루어진 점이 부담으로 작용하고 2010년 이후 큰 폭으로 가격이 상승한 피로감도 내재하고 있다. 또 하반기 분양물량이 감소하고 있는 점은 긍정적이나 준공물량이 급격하게 증가하고 있어 연말에는 하락세로 반전될 가능성도 존재하고 있다.
박종만기자
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